Tasarruf finansmanı sözleşmesi imzalarken karşınıza çıkan ilk ve en kritik tercih, sistem tipidir: teslimat sıranız noter huzurundaki kuramı, önceden belirlenmiş bir sıra listesine mi, yoksa sözleşmeye yazılan kesin bir teslimat ayına mı bağlanacak? Eminevim, Fuzulev, Birevim ve Katılımevim gibi BDDK lisanslı şirketlerin hepsi bu modellerin farklı kombinasyonlarını sunar; ancak hangisini seçtiğiniz, evinize ya da arabanıza ne zaman kavuşacağınızı doğrudan belirler.
Bu rehberde üç modeli aynı ölçütlerle karşılaştırıyoruz. Dikkat etmeniz gereken ilk gerçek şudur: BDDK'nın 1 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükteki kurallarına göre en erken teslimat süresi 180 gündür. Eski düzende 150 gün (yaklaşık 5. ay) idi ve erken teslim için %40 birikim eşiği aranıyor, düşük ödemeli planlar 5. ay kontrolünden geçemiyordu. "5 ayda ev sahibi" reklamı artık mevzuata göre zaten mümkün değil; en erken 6. ay. Erken teslim (seçimlik teslim) birikim eşiği de finansman tutarının en az %45'ine yükseltildi. Bu çerçeve, üç sistem tipini değerlendirirken her modelin ortalama değil, yasal tabanını oluşturur.
1. Çekilişli Sistem: Noter Kurasıyla Şans Faktörü
Klasik elbirliği modeli budur. Grubun aylık teslimat bütçesi dolduğunda, kimin sıraya gireceği noter huzurunda yapılan kura ile belirlenir; kuraların noter denetiminde yapılması yasal zorunluluktur. Bazı üyeler şansla görece erken aylarda teslimat alırken, bazıları vadenin ilerleyen dönemlerine kadar bekleyebilir; kimse kaybetmez, sıra değişir. Çekilişli modelin gücü, düşük taksitle girip erken çıkma ihtimalidir; zayıfı ise tarihin önceden bilinmemesidir. Kura mantığının işleyişini ve kendi grubunuzda beklenen sıra dağılımını çekiliş simülasyonu aracıyla gösterim olarak test edebilirsiniz.
2. Sıralı (Sıra Tespitli) Sistem: Listeye Göre İlerleme
Sıralı teslimatlı gruplarda kura yerine katılım sırası esaslı liste kullanılır: sizden önce giren üyeler teslimatını aldıktan sonra sıra size gelir. Burada da havuzun aylık nakit döngüsü belirleyicidir; liste sıranız önde olsa bile gruba yeni katılımlar yavaşlarsa beklemeniz uzayabilir. BDDK, çekilişli ve sıralı gruplarda havuzun nakit dengesini korumak için çekiliş sıklıklarını ve grup büyüklüklerini denetler; 1 Temmuz 2026 değişikliklerinin açıkça ifade edilen amacı da budur: havuz likiditesini güçlendirip teslimat gecikmelerini azaltmak. Kurada adı çıkan bir üyenin vazgeçmesi hâlinde sıranın yedek üyeye geçmesi konusunda ayrıntıyı yedek üyelik rehberinde ele aldık.
3. Çekilişsiz (Vade Ortası) Sistem: Sözleşmede Kesin Tarih
Şans faktörüne hiç güvenmek istemeyenler için tasarlanan model budur. Kura çekilmez; şirket, vade uzunluğunuz, peşinat oranınız ve taksit artış hızınıza göre bir hesaplama yapar ve teslimat ayını sözleşmeye yazar. Hiç peşinat ödenmeyen planlarda teslimat tarihi tipik olarak vadenin ortasına denk gelir; peşinat ve artışlı taksit seçimi bu tarihi belirgin biçimde öne çeker. Evlilik, okul ya da kira sözleşmesi bitişi gibi hayatını kesin tarihlerle planlamak zorunda olanlar için en rasyonel faizsiz çözümdür. Bedeli ise bellidir: çekilişli sistemdeki "ilk aylarda çıkıp hemen alma" fırsatından feragat edersiniz ve bekleme süresi boyunca enflasyon riskiyle baş başa kalırsınız; bu riski yönetmenin yollarını endeksli plan analizinde inceledik.
4. Üç Modelin Karşılaştırma Tablosu
| Ölçüt | Çekilişli | Sıralı | Çekilişsiz (Vade Ortası) |
|---|---|---|---|
| Teslimat tarihi | Noter kurasıyla şansa bağlı | Katılım sırası + havuz döngüsü | Sözleşmeye yazılı, kesin ay |
| Erken çıkma ihtimali | Var | Sıra öndeyse mümkün | Yok; tarih baştan net |
| Tarih öngörülebilirliği | Düşük | Orta | Yüksek |
| Enflasyon riski yönetimi | Erken çıkarsanız düşük | Sıraya göre değişir | Artışlı/endeksli taksitle yönetilir |
| Kimlere uygun | Tarihi esnek, şansı sevenler | Orta yol arayanlar | Kesin tarihle planlayan aileler |
5. Bekleme Süresinin Gizli Maliyeti: Kira Denklemi
Sistem seçiminde çoğu üyenin hesaba katmadığı kalem, bekleme süresi boyunca ödenmeye devam eden kiradır. Model farklılığı burada ikinci kez belirir: çekilişli sistemde erken çıkma ihtimali bir "seçenek değeri" taşır — şansınız dönerse kira gideri birkaç yıl erken biter; dönmezse vadenin sonuna kadar kira ve taksit birlikte yürür. Sıralı ve çekilişsiz sistemlerde ise tarih en baştan bilinir ya da tahmin edilebilir; bu kesinlik, kira sözleşmenizi teslimat takvimine göre hizalama, ev araştırmasına tam zamanında başlama gibi planlama avantajları üretir. Kira ile taksitin aynı anda yürüdüğü dönemin uzunluğu, üç model arasında seçim yaparken bakacağınız en dürüst ölçüttür: iki yükün çakıştığı ay sayısını minimize eden model, sizin bütçenizde en ucuz modeldir. Toplam maliyet kıyasını banka kredisi alternatifiyle de yapmayı unutmayın; bu karşılaştırmanın çerçevesini banka kredisi analiziyle kurduk.
6. Üç Sistemi De Ortak Bağlayan Kurallar
Model farklılığı, seçtiğiniz planı BDDK düzenlemesinin dışına çıkarmaz. Hangi sistem tipinde olursanız olun şu kurallar geçerlidir:
- 180 gün tabanı: Hiçbir planda 6. aydan önce teslimat yapılamaz; eski "5. ay" düzenü tarihe karışmıştır.
- %45 erken teslim eşiği: Erken teslim (seçimlik teslim) için birikiminizin finansman tutarının en az %45'ine ulaşması gerekir; önceki %40 eşiği güncellendi.
- Üçte bir taksit kuralı: Peşinat hariç en düşük taksit, en yüksek taksitin üçte birinden az olamaz. "Önce çok düşük ödeyip sonradan katlanarak artan" agresif planlar artık kurallara sığmaz; bu da üç modelde de taksit yapısını benzer biçimde yumuşatır.
- Fesih hakkı: 6361 sayılı Kanun gereği teslimat dönemi bitimine kadar sözleşmeyi feshedebilir; organizasyon ücreti kesintisi dışındaki birikiminizin iadesini talep edebilirsiniz.
- Havuz güvenliği: Üç modelde de birikimler BDDK denetimi ve blokaj yükümlülüklerine tabi havuzlarda tutulur; şirket tasfiyesinde TMSF süreci işler.
7. Karar Verirken Dört Soru
Sistem seçimini boş beyanla değil, kendi hayatınızın verisiyle yapın. Şu dört soruyu yanıtlayın: Teslimat tarihimde esneklik var mı? Mevcut birikimim sözleşme tutarının anlamlı bir oranına ulaşıyor mu? Taksitlerime yıllık artış uygulayabilir miyim? Bekleme süresinde kira ödemeye devam edecek miyim? İlk üçüne güçlü "evet" verenler çekilişli ya da sıralı modelde daha iyi konumlanır; dördüncü soru "evet"se ve tarih belirsizliği sizi bölüyorsa, çekilişsiz vade ortası planı için ödediğiniz primi belirlemeye değer. Somut taksit ve teslimat projeksiyonunu ana hesaplayıcıyla model bazında karşılaştırabilir, firmaların hangi modelde hangi teklifi verdiğini firma karşılaştırma sayfasından inceleyebilirsiniz. Yeni dönem kurallarının ayrıntılı dökümü için 180 gün ve %45 eşik analizimizi, hesaplamanın arka planındaki mantık için hesaplama yöntemi rehberimizi okumanızı öneririz.