Kira mı, Tasarruf Finansmanı mı?

Kira öderken neyi feragat ediyorsunuz?

Kira ile tasarruf finansmanı karşılaştırması özünde bir fırsat maliyeti hesabıdır. Kira, karşılığında yalnızca bir aylık konut hizmeti satın aldığınız bir giderdir; ödeme bittiğinde elinizde varlık kalmaz. Tasarruf finansmanı taksiti ise iki bileşen taşır: bir kısmı birikim olarak kalan borcunuzu azaltır, üzerine tek seferlik hizmet bedeli eklenir. Aynı para iki farklı işte kullanılır: biri tüketim, diğeri varlık edinme.

Araç bu iki akışı aynı vade boyunca ilerletir. Kira tarafında her yıl artan kira ödemeleri, tasarruf tarafında taksit ödemeleri birikir. Fark, vade sonunda hangi seçeneğin daha az nakit çıkardığını gösterir; asıl kritik nokta ise bu farka ek olarak bir tarafın ev sahibi olması, diğerinin olmamasıdır.

Aracı adım adım kullanmak

1. Aylık kiranızı girin. Kira yardımı ya da ortak ödeme gibi düzeltmeler varsa net tutarı kullanın.
2. Yıllık kira artış oranını girin. Araç artışı bileşik olarak her 12 ayda bir uygular; sözleşmenizdeki güncelleme kuralına yakın bir değer seçin.
3. Tasarruf finansmanı taksitinizi ve vadenizi girin. Artan taksitli bir plana bakıyorsanız ilk yıl taksitini girip yorumlarken artışı hesaba katın.
4. Hedef ev bedelini ve yıllık ev fiyat artışı beklentinizi girin. Bu iki girdi, vade sonunda evin ulaşacağı tahmini fiyatı üretir.
5. Sonuç kartlarını karşılaştırın: toplam kira, toplam taksit, vade sonu ev fiyatı ve fark.

Hesaplamanın mantığı

Araç üç hesap yürütür. Toplam kira, her yıl (1 + kira artışı) çarpanıyla büyüyen aylık kiraların vade boyunca toplanmasıyla bulunur. Toplam taksit, aylık taksitin vade ay sayısıyla çarpımıdır; bu yüzden artan taksitli planlarda gerçek toplam burada gösterilenden yüksek çıkar. Artan planların tam hesabı için ana hesaplayıcıyı, taksit artış hızının bütçe etkisini taksit artışı yazımızı kullanın. Vade sonu ev fiyatı ise bugünkü bedelin bileşik fiyat artışıyla vade sonuna taşınmasıdır.

Fark satırı, toplam kiradan toplam taksitin düşülmesiyle hesaplanır. Fark pozitifse vade boyunca taksit ödemek kiradan daha az nakit çıkarmış demektir; negatifse kirada kalmak daha az ödemiştir, ancak o senaryoda karşı tarafta ev sahipliği de yoktur. Formüllerin tamamı hesaplama yöntemi sayfasında açıktır.

Örnek karşılaştırma

Örnek: 2.500.000 TL'lik bir konut için %15 peşinatlı (375.000 TL), 100 ay vadeli ve %10 hizmet bedelli (250.000 TL) bir plan düşünelim. Yıllık %15 taksit artışlı değer koruyan modelde ilk yıl aylık taksit yaklaşık 21.250 TL, ikinci yıl yaklaşık 24.440 TL'dir.

Aynı evde kiracı kaldığınızı, kiranın aylık 24.000 TL'den başlayıp yıllık %25 arttığını varsayalım (örnek). İlk yılın kira toplamı 288.000 TL olurken taksit toplamı yaklaşık 255.000 TL'dir. İkinci yılda kira 360.000 TL'ye, taksit ise yaklaşık 293.000 TL'ye çıkar. Aradaki fark her ay havuza yazılır ve teslimatla birlikte ev sahipliğine dönüşür. Bu sayılar örnek amaçlıdır; kendi kiranızı, taksitinizi ve artış beklentilerinizi girerek kendi senaryonuzu kurun.

Sonuçları yorumlarken sık yapılan hatalar

• Nominal tutarları doğrudan kıyaslamak: on yıl sonraki lira bugünkü lira değildir; enflasyon ayarlı gerçek maliyet için hesaplama yöntemi sayfasına bakın.
• Ev fiyat artışı beklentisini duygusal girmek: sonuç bu girdiye çok duyarlıdır; düşük, orta ve yüksek olmak üzere üç senaryo koşup aralığı okumak daha sağlıklıdır.
• Kira artı ayrı birikim alternatifini unutmak: kirada kalıp düzenli birikim yapmak da bir yoldur; bu araç o yolu modellemez.
• Teslimat zamanlamasını dışarıda bırakmak: konut teslimatına kadar kirada yaşamaya devam edersiniz. Yeni kurallara göre en erken teslimat 180 gün ve erken teslim (seçimlik teslim) için birikimin finansman tutarının en az %45'ine ulaşması gerekir; peşinatı büyütmek bu süreyi kısaltır, peşinat etkisi yazımız bunu örneklerle anlatır.
• Hizmet bedelini toplam maliyetin dışında tutmak: bedel, taksitlerin yanına eklenen tek seferlik bir maliyettir; karşılaştırmada mutlaka dahil edin.