Ev veya araba satın alma kararı verirken tüketiciler genellikle iki model arasında kalır: bankadan konut kredisi kullanarak hemen mal sahibi olmak ya da tasarruf finansmanı havuzuna katılarak sırasını beklemek. Kredi kullananlar faiz yükünden, tasarruf finansmanına girenler bekleme süresinden ve paranın erimesinden şikayet eder. Bu yazıda iki sistemi Net Bugünkü Maliyet (NBM) yaklaşımıyla, faiz, hizmet bedeli, kira ve enflasyon faktörlerini aynı potada eriterek karşılaştırıyoruz.

Baştan bir uyarı: yazıdaki tutarlar örnek olarak seçilmiştir ve güncel faiz oranlarına göre değişir. Kararınızı kendi rakamlarınızla, ücretsiz simülatörümüzü kullanarak vermelisiniz.

1. İki Modelin Anatomisi

Karşılaştırmanın sağlam zemini için önce iki modelin neyi vaat ettiğini netleştirelim:

Banka kredisi: Faiz (veya katılım bankalarında kâr payı) karşılığında parayı bugün verir. Teslimat bekleme süresi sıfırdır; maliyet vade boyunca her ay işleyen faizdir.
Tasarruf finansmanı: Faiz işlemez; tek kalem maliyet girişteki hizmet bedelidir (organizasyon ücreti). Buna karşılık teslimat için bir bekleme süresi vardır ve mevzuat bu süreyi kurallara bağlar.

Aradaki seçim, "hangi model daha ucuz?" sorusunun tek başına yeterli olmadığını da gösterir: kredide maliyet baştan belliyken, tasarruf finansmanında maliyetin bir kısmı sizin planınıza — peşinatınıza, taksit artış tercihinize ve teslimat takviminize — bağlıdır. İşte bu yüzden karşılaştırmayı reklam cümleleriyle değil, nakit akışı düzeyinde yapmak gerekir.

2. Banka Kredisinin Maliyet Yapısı

Banka kredisinin en büyük avantajı hemen teslimattır: evi bugün alır, içine taşınır veya kiraya verirsiniz; kira ödemekten kurtulur ya da kira geliri elde etmeye başlarsınız. Bedeli ise ağırdır. Yüksek faiz ortamında uzun vadeli bir konut kredisinde toplam geri ödeme, çekilen anaparanın 3-4 katına çıkabilir. Örnek: 2.000.000 TL konut kredisi çeken bir tüketici, güncel faiz ortamında vade sonunda bankaya 7.000.000 TL'nin üzerinde geri ödeme yapabilir. Faiz maliyeti hane bütçesini on yıl boyunca baskılayan, gelir artışına ayak uydurması güç bir yüktür. Ayrıca kredi için peşinat birikimi, gelir belgesi, değerleme ve sigorta gibi başlangıç şartlarını da tamamlamak gerekir.

3. Tasarruf Finansmanının Maliyet Yapısı

Tasarruf finansmanında faiz ödemezsiniz; sisteme girişte sözleşme bedelinin yaklaşık %7-10'u düzeyinde bir hizmet bedeli ödersiniz (oran firma ve plana göre değişir). Örnek hesaplama kalıbımız şöyledir: 2.500.000 TL konut için %15 peşinat (375.000 TL), 100 ay vade ve %10 hizmet bedeli (250.000 TL) içeren, yıllık %15 taksit artışlı bir değer koruyan modelde ilk yıl aylık taksit yaklaşık 21.250 TL, ikinci yıl yaklaşık 24.440 TL düzeyinde seyreder (örnek). Aynı kalıbı hesaplama yöntemi sayfamızdaki araçla kendi parametrelerinizle çalıştırabilirsiniz.

Ancak kulağa çok avantajlı gelen bu modelde gözden kaçan iki maliyet unsuru vardır: enflasyon kaybı ve kira kaybı. Teslimat için beklediğiniz süre boyunca ödediğiniz kiralar cebinizden çıkar; birikiminiz sabit TL bazında kalırsa enflasyon karşısında erir ve teslimat günü geldiğinde konut fiyatları yükselmiştir. Bu yüzden artışlı veya endeksli plan seçimi bu modelde maliyeti ciddi biçimde değiştirir; analizini enflasyon korumalı planlar ve taksit artış hızı yazılarımızda yaptık.

4. Bekleme Süresi Artık Daha Öngörülebilir: 2026 Kuralları

NBM hesabının en hassas parametresi bekleme süresidir ve 2026'da bu parametre mevzuatla netleşti. BDDK'nın 1 Temmuz 2026 itibarıyla geçerli kurallarına göre en erken teslimat süresi 180 gün (eski düzende 150 gün / "5. ay"), erken teslim birikim eşiği %45 (eski oran %40) ve taksit planında peşinat hariç en düşük taksit, en yüksek taksitin üçte birinden az olamaz. Bu kurallar hayali düşük taksitli planları engelleyip havuz likiditesini güçlendirerek teslimat gecikmelerini azaltmayı amaçlıyor. Yani NBM formülüne yazacağınız "bekleme" değeri, gerçekçi bir planla artık daha güvenilir hesaplanabilir. Detaylar için 180 gün ve %45 analizi ile üçte bir taksit kuralı yazılarımıza bakabilirsiniz.

5. NBM Formülüyle Karar

Net Bugünkü Maliyet hesabı, iki modelin tüm nakit akışlarını bugüne indirger: banka kredisi için peşinat + aylık taksitler + dosya masrafları; tasarruf finansmanı için peşinat + hizmet bedeli + bekleme süresindeki kira ödemeleri + enflasyon erimesi. Formüle bu kalemleri koyduğunuzda sonuç büyük ölçüde bekleme sürenizle şekillenir:

Kısa bekleme (yaklaşık ilk 12 ay içinde teslimat): Yüksek peşinatla %45 eşiğini hızla geçen üyelerde tasarruf finansmanı, kredi faizi birikimini ödemediği için belirgin biçimde öne çıkar.
Orta-uzun bekleme (36-48 ay ve üzeri): Ödenen kiralar ve fiyat artışları hizmet bedeli tasarrufunu yiyebilir; kredinin "bugünden alım" avantajı farkı kapatır, hatta geçebilir.
Araç alımı: Taşıt kredisi faizleri konuta göre daha yüksek işlediğinden kısa-orta beklemeli taşıt planlarında tasarruf modelinin avantajı korunur; kapsamlı kıyas için araç alım rehberimize bakın.

Formülde sıkça ihmal edilen iki parametreyi de hatırlatalım. Birincisi erken ve ek ödeme hakkıdır: elinize ek nakit geçtiğinde birikiminize aktif para koyabiliyorsanız %45 erken teslim eşiğine daha hızlı ulaşırsınız ve bekleme maliyetiniz kısalır; bu hakkın işleyişini erken ve ek ödeme rehberinde anlattık. İkincisi peşinatsız planların gerçekçiliğidir: peşinatsız girişte bekleme süresi uzadığından NBM hesabına yazacağınız kira satırı şişer; peşinatsız modellerin analizine özel yazımızdan ulaşabilirsiniz.

6. Karar Kontrol Listesi

Karar vermeden önce şu soruları yanıtlayın:

Elimde peşinat var mı ve oranı %45 erken teslim eşiğini ne kadar hızlı aşar?
Bekleme süresinde ödeyeceğim kira, hizmet bedeli tasarrufumu yakıyor mu?
Bankanın bana kredi verip vermeyeceği (gelir, kredi notu, yaş) baştan belli mi?
Faiz ödemek istemiyorsam hangi firma daha düşük hizmet bedeli veriyor? (karşılaştırma sayfası)

Özet: "hangisi beni yutar" sorusunun tek doyurucu cevabı NBM hesabıdır ve cevap kişiden kişiye değişir. Faiz indirim döngüşlerinde bu dengenin nasıl kaydığını konut kredisi faizleri düşerse yazımızda, firmaların maliyet yapılarını 2026 firma karşılaştırmasında incelledik. Sıra sizin rakamlarınızda: simülatörle iki senaryoyu da hesaplayın ve kazananı veriyle seçin.