Tasarruf finansmanı (Eminevim, Fuzulev, Katılımevim, Birevim vb.) sistemlerinde kura çekilişinde adınızın çıkması veya belirlenen teslimat ayınızın gelmesi, eve kavuşmanız için ilk adımdır. Teslimat döneminde üyelerin karşılaştığı en büyük bürokratik tıkanıklık, tapu dairesinde beyan edilecek "satış bedeli" sorunudur. Birçok katılımcı, bulduğu evi tapu bedeli uyuşmazlığı nedeniyle satın alamamakta veya tahsisat ödemesinin iptali/ertelenmesi tehlikesiyle karşı karşıya kalmaktadır. Bu rehberde, gayrimenkul alımında yaşanan tapu bedeli krizini ve yasal çözüm yollarını ele alıyoruz.
1. Rayiç Bedel ve Gerçek Bedel Çelişkisi Nedir?
Türkiye'deki gayrimenkul piyasasında satıcılar, tapu harcını (%2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4) düşük ödemek ve eğer evi alalı 5 yıl geçmemişse doğacak olan değer artış kazancı vergisinden kaçınmak için evin değerini tapuda düşük göstermek isterler. Genellikle belediyenin belirlediği asgari sınır olan rayiç bedel üzerinden satış göstermeyi şart koşarlar. Örneğin, gerçek değeri 3.500.000 TL olan bir ev tapuda 1.000.000 TL gösterilmek istenir. Ancak tasarruf finansmanı şirketi size ödeme yapmadan önce eve SPK lisanslı bir değerleme uzmanı (eksper) gönderir. Eksper evin değerini 3.500.000 TL olarak raporlar. Şirket, size ödeyeceği tasarruf tutarının (örneğin 3.000.000 TL) tapuda gösterilecek satış bedelinden yüksek olamayacağını yasal olarak şart koşar. Eğer tapuda satış bedeli 1.000.000 TL gösterilirse, şirket size en fazla 1.000.000 TL öder; kalan 2.000.000 TL'yi havuzda bloke eder.
2. Şirketler Neden Tapu Değerinde Katı Davranıyor?
Bu durum tasarruf finansmanı şirketlerinin keyfi bir uygulaması değildir; tamamen BDDK ve Maliye Bakanlığı mevzuatlarının bir gereğidir. Tasarruf finansmanı sözleşmeleri kapsamında havuzdan çıkan paranın tam olarak nereye gittiğinin belgelenmesi yasal bir zorunluluktur. Şirket, kasasından çıkan 3.000.000 TL'nin karşılığında tapuda da 3.000.000 TL'lik bir alım yapıldığını göstermek zorundadır. Aksi takdirde vergi kaçırmaya aracılık etmek ve usulsüz fon çıkışı yapmak suçlarından BDDK tarafından ağır cezalara çarptırılırlar. Ayrıca şirket borcunuz bitene kadar eve ipotek koyacağı için, ipotek bedelinin tapu satış bedeliyle uyumlu olması gerekir.
3. Bu Sorunu Aşmak İçin Çözüm Yolları Nelerdir?
Bu krizi aşmak için uygulayabileceğiniz üç temel yöntem vardır:
- Pazarlık Aşamasında Şart Koşun: Evi beğenip satıcıya kapora vermeden önce tasarruf finansman sistemi ile ev alacağınızı ve yasal olarak tapuda gerçek bedeli göstermek zorunda olduğunuzu açıkça belirtin. Satıcının itirazlarını baştan değerlendirin.
- 5 Yıllık Sahiplik Durumunu Sorgulayın: Eğer satıcı evi satın alalı 5 yıldan fazla olmuşsa, satış bedeli ne kadar yüksek gösterilirse göstersin satıcıya hiçbir Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı Vergisi) çıkmaz. Bu durumda satıcıyı ikna etmek çok daha kolaydır; sadece aradaki tapu harcı farkını alıcı olarak üstlenmeyi teklif edebilirsiniz.
- Tapu Harcı Farkını Üstlenin: Gerçek bedel gösterildiğinde çıkacak ek tapu harcı farkını (örneğin 1.000.000 TL yerine 3.000.000 TL gösterildiğinde oluşacak harç farkı) fiyattan düşerek veya doğrudan ödeyerek satıcıyla el sıkışın. Bu fark, aylarca beklediğiniz teslimat hakkını yakmaktan çok daha ekonomiktir.